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生前已轉讓的未過戶房屋還可以作為遺產繼承嗎?

  發布時間:2019-03-28 13:04:09


    爺爺生前已經與孫子簽訂協議,把房屋轉讓給孫子,交房后由孫子居住,但一直未過戶。爺爺去世后,姑姑要求把前述的房屋作為遺產分割,一家人為此鬧上了法庭。那么,被繼承人生前已處分的房產能否作為可繼承的遺產呢?石河子市人民法院公開審理了這起案件。

    【案情】

    劉力和范蘭系夫妻關系,婚后生育了三個子女,即劉大、劉二、劉三。因劉大的兒子劉慶已到結婚年齡但苦于沒有婚房,作為爺爺的劉力對此非常著急,主動提出將自己購買保障性住房的名額轉給孫子劉慶,但是需要劉慶自行交清房款,劉大和劉慶表示同意。

    2009年8月15日,在一次家庭聚會時,劉大把父親準備將保障性住房購房資格轉讓給劉慶一事告知兄弟姐妹,劉二、劉三均未提出異議。當日,劉力、范蘭作為甲方,原告劉慶夫婦作為乙方,簽訂了房屋轉讓協議書。

    協議書約定,劉力、范蘭自愿將石河子某小區房屋轉讓劉慶夫婦,并協助乙方辦理房產過戶手續。而劉慶夫婦則需給劉力、范蘭名額轉讓費2萬元,并向房管部門交納全部房款。因范蘭患精神殘疾,丈夫劉力作為她的監護人,在甲方落款處按捺手印。劉大、劉二、劉三均作為見證人在該協議書上簽字并按捺手印。協議簽訂后,劉慶夫婦按約定給付了名額轉讓費。

    2010年8月,劉力與房管部門簽訂保障性住房買賣合同,約定劉力、范蘭購買石河子某小區房屋,包括建筑面積、售房單價及總房價。合同簽訂后,劉慶夫婦以劉力、范蘭的名義交納了房款、契稅、天然氣安裝費、垃圾清運費等,并入住該房屋。次年8月,劉力、范蘭取得房屋的所有權證書。

    2015年6月,劉力去世。劉慶夫婦遂要求奶奶范蘭、父親劉大、叔叔劉二、姑姑劉三協助其辦理房屋過戶手續。因姑姑劉三不同意,無奈之下,劉慶夫婦將奶奶范蘭、父親劉大、叔叔劉二、姑姑劉三告上法庭,要求確認劉慶夫婦與劉力、范蘭簽訂的房屋轉讓協議書合法有效,并要求四被告協助辦理房屋產權變更手續。

    庭審中,劉大、劉二均同意協助原告辦理房屋產權變更手續,劉三辯解稱房屋轉讓協議書因沒有其母范蘭簽字應視為無效,其兄妹三人在房屋轉讓協議書上簽字僅起到見證作用,涉案房屋應當啟動法定繼承程序,因劉力的父母已早于其去世,理應由其母范蘭及兄妹三人來繼承。作為孫子、孫媳的劉慶夫婦并非第一順序繼承人,依法不應當取得房屋所有權。

    【裁判】

    依照《中華人民共和國合同法》規定,石河子市人民法院判決原告劉慶夫婦與劉力、范蘭簽訂的房屋轉讓協議書合法有效;被告范蘭、劉大、劉二、劉三協助原告劉慶夫婦辦理房屋產權變更手續。

    【釋法】

    石河子市人民法院認為:兩原告與劉力、被告范蘭簽訂的房屋轉讓協議書,是雙方真實意思的表示,不違反法律、行政法規的強制性規定,合法有效,理由如下:(一)《中華人民共和國合同法》規定:“當事人訂立合同,應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同。”在簽訂房屋轉讓協議書時,被告范蘭雖為無民事行為能力人,但其監護人劉力具有完全民事行為能力。劉力作為房屋的所有權人,其有權代表其本人及范蘭處分其共有的財產。(二)劉力、被告范蘭的子女劉大、劉二、劉三作為見證人均在場,均在該協議書上簽字及按捺手印,當時并未提出異議。由于劉力在生前已經處分了其房屋,該房屋在劉力去世后不再作為可繼承的遺產。被告劉三稱合同甲方一欄處無劉力、范蘭簽字確認、協議存在重大瑕疵、涉案房屋屬于未分割的遺產等辯解意見,法院不予采信。

    依照《中華人民共和國合同法》規定,房屋轉讓協議書的雙方當事人理應恪守合約,秉著誠實守信的原則,全面履行各自的權利義務。房屋轉讓協議書中已約定原告將房屋轉讓費2萬元支付給劉力、范蘭,且兩原告已經交納了房屋購房款、契稅等相關費用。劉力及范蘭理應協助原告辦理房屋產權變更手續。由于劉力于2015年6月去世,作為其繼承人的劉大、劉二、劉三,理應協助原告劉慶夫婦辦理房屋產權變更手續。對被告劉三稱其兄妹三人僅為協議書的證人而不應當作為被告的辯解意見,法院不予采信。(以上人物均為化名)

責任編輯:劉運琦    

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